土拍市场频现最高价拿地 四地块均被房企提前锁定楼市回归理性后，房企拿地的高预期，购房者会否买单？
[摘要]楼市回归理性后，房企拿地的高预期，购房者会否买单？
5月13日21：40，一家房企突然出手，以最高限价23.6亿元+自持面积100%，将东莞南城雅园9万㎡黄金商住地收入囊中。这波操作将近期已经大热的东莞土拍市场推入了新高潮。
最近一个月，东莞土拍市场很是躁动。4月，今年首宗商住地以溢价率达76%成交后，近期土拍市场共有4宗商住地块均被房企以最高限价提前数天锁定。
业内坦言，土拍市场“僧多粥少”，但市场不免存在担忧之声，“楼市回归理性之后，面对房企疯狂拿地的高预期，购房者是否会愿意买单？”
A房企拿地创下
多个东莞“第一”
经历了一季度商住地断供后，4月，东莞迎来了今年首宗商住地“万江石美地块”的出让，引来房企激烈争夺，成为了东莞土拍市场近期的重要转折点。
4月18日，万江石美地块经过27家房企62轮激烈竞拍后，被中海地产以总价14.4亿元，地价16089元/㎡，溢价76%拿下。楼面地价创下历史单月第二新高，仅次于2017年1月。
4月23日，万江另一商住地块“胜利社区地块”在东莞市公共资源交易中心挂牌出让。在没有其他买家竞价的情况下，保利以最高限价“30亿元+商业自持2年+自持面积100%”的条件霸气拿下，提前13天锁定该地块的最终归属权。而此次保利拿地创下了东莞土拍市场多个“第一”。东莞中原方面表示，这是东莞土拍历史上第一次以“自竞价+秒杀”形式竞拍并达到上限+自持，该地块是东莞今年第一宗达到最高限价地块，也是东莞土拍市场第一次出现提前锁定的情况。
自此，东莞土拍地块“提前锁定”的热潮也正式启动。随后，4月29日、5月6日，沙田福禄沙村地块、望牛墩望联赤滘地块相继引来了房企的激烈争夺，最终分别以顶入最高限价和最高自持年限，被房企提前半个月锁定。这两次备受市场热议的是，两宗地块分别以29秒、20秒的“秒杀”拍地速度成交，足以见得房企对地块的势在必得以及果敢。
5月13日晚，南城雅园9万㎡“巨无霸”商住地的深夜秀将这股“提前锁定”之风推入高潮。该地块处于东莞市区黄金地段，一直备受关注，早在2018年首次挂牌时，因为当时拍卖条件过高而流拍。13日21：40，一家房企突然出手，独家秀约8分钟，出价29轮后，将地块顶入最高价“23.6亿元+自持面积100%”提前锁定，成为4月以来第四宗被提前锁定的地块。
B位置佳、价格适中，部分地块确属上品
近两年来，无论是房企还是购房者，均已逐渐回归冷静与理性。但是，近期东莞土拍市场的火爆以及突破常规的拍地热情，引起市场热议。
有业内人士认为，从近期出让的多宗土地来看，其中不少地块的位置和整体情况，确实比较优质。以万江胜利地块为例，其地理位置十分优越，毗邻东江，紧邻龙湾湿地公园和滨江体育公园，旁边有金地外滩8号、上东国际等大型社区，周边生活氛围浓厚，距离R1号线滨江体育公园站约800米，可享轨道的便利交通。东莞中原方面分析，该地块虽然地处万江，但市场价值等同于南城，可对标附近的东江之星和上东国际，从该地块的价格来看，定价比较理性。
南城雅园地块位于南城宏伟三路与宏伟四路交会处东南侧，地处非常成熟的西平板块，周边遍布东骏豪苑、景湖荣郡、天利中央花园、中熙弥珍道、景湖名郡等大型社区，是东莞市中心黄金地块，价值潜力也被市场普遍看好。经历了去年的流拍后，今年该地块降低了拍地门槛，比如起拍总价降低4.7664亿元，最高限价降低1300万元，配建车位取消产权，取消自持5万㎡商业用房要求等，这也成为再度吸引房企的关键。
有业内人士表示，南城此前已被明确升级定位为东莞国家商务区，功能规划日渐清晰，是东莞当之无愧的中心，在东莞中心城区特别是南城商住地供应严重紧缺的情况下，该地块的出现引来房企青睐是可以预估的。
此外，近期被锁定的沙田、望牛墩地块，地处东莞热门板块，也成为房企愿意下重金布局的关键。比如沙田地处东莞滨海片区，是粤港澳大湾区重大规划受益最大的片区之一，市场被普遍看好，去年以来无论供应还是成交，均处于全市前列。
C开发商顶着最高价拿地，市场是否会买单
当房企纷纷以最高限价将地块收入囊中之时，市场也有不少担忧的声音，“这些地块项目入市后，对于房价以及市场走势的影响会如何？”
南都记者了解到，今年以来，东莞楼市无论从供应还是成交来看，均有回暖之势，但全面回暖显然未成定论。目前，楼市成交主要呈现出明显两极分化的市场特点，定价合理、价格处于洼地的楼盘成交最快，去化最高；相反，市场定价较高，价格明显高于片区均价，甚至直逼3万元的楼盘，则去化较慢。
从近期的成交数据来看，高埗、麻涌等泛城区片成交就比较热，位居全市前列，成为市场最先回暖的区域。比如位于高埗的万科第五城，自开盘以来便以低于市场预期的售价迎来了签约首位的热销战绩，目前参考均价为16600元/㎡。麻涌、道滘的不少在售楼盘，也因定价合理以及毗邻广州、环珠江口岸一带的区域优势，受到市场追捧。
针对近期土拍热潮，有业内也坦言，开发商对未来的高预期，消费者是否会为此买单，还是未知数。但从当前购房者对市场高定价产品表现出来的热情或许可窥知一二。
根据公共资源交易网发布消息显示，截至目前，东莞合计有8宗商住、商服用地挂牌中，除了寮步地块终止出让，5月总计有7宗商住、商服用地拍卖在即。涵盖万江、石排、南城、沙田、中堂、望牛墩6个镇街，总占地逾29万㎡。其中，万江、南城、沙田、望牛墩地块均已被提前锁定。石排是拍地计划中唯一一宗商服用地，已被东莞农村商业银行拿下。
秒杀、独家秀、突破最高限价，5月份完美演绎了土拍市场的火热行情。对于接下来的土拍市场走势，业内认为，在受央行持续降准放水、市场回暖、大湾区规划等多方面因素影响，预计房企拿地热情依然高涨。
采写/数据整理：
南都记者肖佩佩
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