今年19个高价地项目发售 回笼资金偿债压力大 高价地项目被逼入市 或出现降首付、降价
上月底开始，东莞有近20个项目取得预售证，其中高价地项目亮相引人关注，高价地入市会推高东莞房价吗？从近期房价备案情况来看，目前新盘首次备案价略高于均价水平，而旧盘则下调备案价格，最高下调幅度达到13%。
业内人士表示，房企进入还债高峰期，逼迫高价地项目加快步伐入市，但同时楼市调控政策仍严厉，市场尚未全面回暖，高价地项目要卖出高价仍然需要较长时间，因此高价地项目入市或出现降价、低首付等现象，未来东莞房价稳定，波动较小。
高价地项目亮相
记者由东莞市住建局官方网站看到，从4月25日开始，近20个楼盘取得预售许可证。新取得预售证的楼盘有东坑的时代豪庭住宅楼、寮步的御珑庭住宅楼、大朗润地松朗花园商业、住宅楼；大朗碧桂园名座广场商业、办公楼；塘厦御城花园住宅楼；南城城市财富公馆住宅楼、南城中世和发大厦；寮步珑远翠珑湾花园商业楼、石排泷璟花园住宅楼；莞城丰华广场；道滘碧桂园；虎门汇景湖畔华庭；石碣碧桂园明珠公馆、清溪华桂园、保利香槟花园、金地湖岸风华公馆、茶山的鲁能铂悦花园等近20个楼盘。
其中最引人关注的是位于茶山横江村高价地项目鲁能铂悦花园，该楼盘此次取得预售证的是7号楼商业、办公楼物业，预计其首批推出的是4.5米层高特色loft公寓、6米层高创新商墅产品。记者了解到，鲁能铂悦花园为鲁能地产于2016年9月在东莞茶山以143119万元总价拍下的一宗高价地，拍地溢价率高达506%，拍地不久就迎来了东莞楼市限购；之后一直处于开发待售状态，在蛰伏了近三年后，该项目终于取得预售证，即将正式进入市场。
旧盘备案价最高下调13%
尽管新项目亮相频频，但从价格来看，目前整体房价并未出现明显波动，即使是新盘入市定价也仍然理性谨慎。
从东莞市发改局发布的价格备案情况来看，近期品牌房企华润置地的两个项目常平华润幸福里和清溪华润润溪山均进行首次价格备案，备案均价分别为1.67万元/平方米和1.89万元/平方米，略高于当前区域楼盘市场均价水平；但由于是品牌房企开发楼盘，定价略高于均价属于合理定价水平之内。此外，位于东坑的时代豪庭新推洋房价格首次备案均价为1.89万元/平方米，沙田的佳兆业碧海云天别墅新品价格首次备案均价为2.73万元/平方米，虎门的汇景湖畔华庭首次备案均价为2.21万元/平方米，同样略高于楼盘所在区域近半年房价平均水平。业内人士分析认为，新盘备案均价略高于当前平均价格，一方面是为了后面调整价格留下空间；另一方面也意味着当前房企对于市场处于谨慎乐观的状态当中，定价略高于市场均价，但又处于相对合理的范围内。
在调整备案价方面，备案价格下调是市场的常态。记者发现，上周共有位于茶山、黄江、石碣、厚街等多个楼盘进行备案价格调整，个盘价格调整幅度达到7%~13%；从经过调整后的备案价格来看，定价普遍较早前楼盘定价有明显回落，个别楼盘定价甚至低于当前区域平均价格水平，显示出房企急于出货心态明显，而购房者也可以从中选择到性价比更高的房子。
年内19个高价地项目发售
2016年是东莞高价地密集出现的年份，2019年则是高价地项目集中入市的年份。随着开发节奏和入市节点的到来，今年东莞将有19个高价地项目入市或加推新品，这对东莞的房价有一定的影响，部分区域或现房价平稳上升。
2018年中国房地产行业迎来了债券到期的高峰；除了房企信用债外，全国房企的其他有息负债，也将在2019年-2021年未来三年间集中兑付，这将逼迫着各地高价地项目入市。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年东莞推货的项目中，高价地项目占总项目量的12%，预计将有19个高价地项目进入市场或加推新品。
东莞中原介绍，高价地项目大多为近两年拿地的品牌房企开发项目，反映出品牌房企的资金回笼压力大，入市节奏加快。记者了解到，预计今年入市的高价地项目（楼面地价在所在区域当中属于高位的项目）分别有茶山的鲁能公馆（备案名鲁能铂悦花园）、樟木头的北大资源公馆1898、大朗的万科金地天空之城、东城中海莞府（备案名中海天钻名苑）、寮步珑远翠珑湾花园、麻涌的招商雍华府、桥头保利香槟颂、沙田的香缤雍景园、石排的旭辉江山墅、黄江融创公园首府、中堂卓越浅水湾、常平颐安云玺花园、大岭山碧桂园公园壹号、凤岗万科联合体项目、虎门万科滨海大都会、南城万科翡翠东望和清溪金茂墅、东坑的金地东坑项目、华润企石公元九里等。高价地入市项目之多，在近几年楼市当中实属罕见。
高价地在保本线上挣扎
不过，由于这些高价地楼面地价与当前区域房价接近，未来销售压力也将非常大，高价地项目要卖出高价并非易事。从东莞市发改局发布的2018年11月至2019年4月东莞新建商品住宅网上签约销售价格来看，在19个项目中，约有13个项目楼面地价接近当前所在区域的签约均价，个别项目楼面地价甚至超过当前的房价水平，显然销售的压力巨大。
其中鲁能铂悦花园实际可售楼面价约为12119元/平方米，近半年茶山的洋房均价为16588.91元/平方米，别墅均价为17428.34元/平方米。根据楼面地价水平，该项目要卖出高价获得利润，难度非常大。此外，大朗万科金地天空之城实际可售楼面地价为16443元/平方米，近半年大朗洋房均价为22816.85元/平方米；樟木头北大资源公馆1898实际可售楼面地价为13298元/平方米，近半年樟木头洋房销售均价为16427.65元/平方米；位于东城的中海莞府实际可售楼面地价为16218元/平方米，近半年东城的洋房均价为23579.96元/平方米；而黄江融创公园首府实际可售楼面地价为20422元/平方米，近半年黄江的洋房均价为18893.02元/平方米，别墅均价为24686.31元/平方米，也是目前地价与房价最接近的项目之一，销售难度可想而知。
记者了解到，尽管不少高价地项目由品牌房企精心打造，希望依靠品牌影响力和楼盘品质吸引购房者为高价买单。但是从实际市场情况来看，高价楼盘认筹和销售均不理想，高价盘也不得不通过二三级市场联动的方式，通过中介带客来促进成交。
东莞中原战略研究中心对此表示，2019年至2021年是开发商的偿债高峰，开发商资金回笼压力巨大，这将促使很多品牌开发商不能再观望，要加快动工，高价地项目也会被逼入市，甚至会通过降首付、降价等各种手段出货。
后市：房价平稳波动小
5月份，东莞已经有4宗土地被提前锁定，价格均达到最高限价，土地市场的火热，也意味着房企仍然看好东莞市场。特别是滨海湾新区规划和东莞轨道交通的利好，让许多房企打算深耕东莞。
业内人士表示，高价地项目要获得高额利润，需要较长的时间，东莞市场并未全面回暖，市场两极分化，冷热不均，价格洼地楼盘成交效果较好，高价楼盘成交仍然受到冷遇，这也意味着目前高价地项目卖高价难以受到市场支撑；但同时，在地价成本高企的支撑下，房价也难以下降，市场趋向平稳，价格波动较小。
东莞中原战略研究中心表示，对于购房者而言，今年随时都是入市时机；而基于大湾区发展历史大机遇、城市更新的持续推进、莞深融城进程加快、产业升级转型发展、城市大交通规划的升级、穗莞深港的进一步合作，东莞房地产后市发展依然前景看好。
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