五月楼市 稳价跑量成趋势
文/广州日报全媒体记者蒋幸端图/广州日报全媒体记者石忠情
即将进入五月楼市旺季，开发商活动增加，不少楼盘开放样板房、营销中心，开盘或加推，楼市热度上升。不过，业内人士认为，从目前楼市成交情况来看，定价过高、房价上涨的楼盘成交效果不佳；而定价合理、价格洼地楼盘成交效果较好，因此预计接下来开发商定价策略以“稳价跑量”为主。
4月暴雨增加来访量持续下降
进入4月份，东莞连续暴雨，楼盘来访量已经连续3周下降。
一名业内人士告诉记者，3月份市场来访量不错，成交量也好，但是4月进入楼市淡季，来访量出现明显下降。“暴雨是一个重要原因，另外一个原因是部分楼盘看到市场好转，涨价比较明显。”该名业内人士表示，从市场情况来看，受益于规划利好影响，一些购房者入市步伐加快，部分楼盘价格也出现了上扬。
在不少业内人士看来，这种情况出现除了规划利好影响外，3月“小阳春”的出现也让部分房企对市场变得乐观，部分购房者也冲动入市。
但3月“小阳春”的火热在4月并没有得到延续，3月结束后，购房者再次理性观望。
业内人士认为，除了天气原因影响外，这与3月楼市成交两极分化有关，即使是3月“小阳春”，市场也并没有全面回暖，部分优势明显楼盘热销，而一些特色不突出的楼盘成交仍然冷淡。
个别高价区域出现价格回调压力
5月份，多个楼盘将入市加推或开盘，多个楼盘入市，竞争加剧。据了解，如万科滨海大都会、中海莞府、龙光玖龙玺、碧桂园公园壹号等楼盘都有望在5月前后开盘；而卓越金茂浅水湾、珑远翠珑湾等楼盘在五一期间开放营销中心和样板房，都将吸引着购房者的注意。品牌房企开发大盘入市，将再次搅热东莞楼市。
不过，在定价方面，业内人士则认为，个别区域将会出现下调压力，地段位置好的品质大盘定价坚挺，但是价格洼地抢夺刚需客，使得越来越多的刚性需求流入中心区域的周边价格洼地镇区。东莞中原战略研究中心大数据统计显示，目前东莞全市有30个镇街住宅均价超过1.5万元/平方米，10个镇街住宅均价超2万元/平方米，大部分镇街房价高位企稳。其中3月有21个镇街住宅均价环比下降，个别高价区域价格出现回调压力。
东莞中原战略研究中心认为，房价过高，东莞本土购买力明显不足，加上在东莞蓝领工人是一个巨大群体，他们的购买力相对薄弱，刚需购买力有限难以支撑市场持续走高。
因此，东莞房价与刚需购买力逐渐脱钩，越来越多刚需客被迫流入价格洼地置业，这也是2019年以来东莞多个价格相对低洼的项目纷纷热销的重要原因之一。
定价合理楼盘走货更快
从近期楼盘成交情况来看，定价合理楼盘走货快，而定价高楼盘走货速度仍然较慢。
东莞中原战略研究中心不完全监测显示，前一周共有3个项目开盘，整体去化率达92%，去化效果理想，创下了今年新高。记者了解到，其中城区片区一楼盘自去年首次开盘以来，就以定价合理吸引城区刚需客，尽管目前定价在1.7万元/平方米左右，但是较中心城区的高价盘仍然便宜几千元/平方米，因此吸引了不少东城、南城购房者流入该区域置业。
该战略研究中心认为，一是由于城区项目紧缺，项目定位刚需盘，定价合理，性价比高，购房者接受度高；二是楼盘位于清溪，定价合理以及蓄客时间长，宣传力度足，项目周边配套设施较为完善，再加上预估在下个月会有高价地项目入市，刺激购房者加快入市。
从购房者认购情况来看，东莞中原战略研究中心对全市在售100多个项目监测显示，从近期认购情况来看，剔除开盘项目，认购量小幅回落。从市场情况来看，目前市场分化明显，热销盘认购人气持续高企，普遍为定价合理，区域位置好的楼盘；但仍有很多盘定价偏高，成交不温不火。
后市价格仍是硬道理，稳价跑量成趋势
5月楼市旺季到来，东莞房价会快速上涨吗？业内人士认为，从目前成交情况来看，价格仍然是吸引购房者入市的重要因素，定价过高购房者并不愿意接受，价格仍然是促进成交的硬道理，稳价跑量仍是接下来楼市的主要趋势。
东莞中原策略中心对全市在售155个项目认购监测显示，近半年以来大部分开发商采取“稳价跑量”策略，东莞房价整体走稳。其中项目降价促销也带动一定成交，房价上涨项目成交相对较弱，反映出价格仍是硬道理。
从区域角度看，房价洼地成交明显放量，城区热销刚需盘推动房价有所上涨，但涨幅较小；房价高企项目高位企稳，由于购房者购房回归理性和价值，成交平淡。此外，东莞中原战略研究中心还表示，东莞紧挨深圳，深圳客楼市预期降低对东莞楼市影响较大，东莞购房者更趋理性，近期东莞楼市来访量已持续3周下滑，当前开发商理性定价快速出货仍是王道，预计接下来“稳价跑量”仍是主基调，部分开发商为回笼资金，或促销降价，区域分化将加大。
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