《东莞市物业服务收费调整方案（征求意见稿）》日前发布 东莞拟上调物管费指导价
东莞拟对物业服务收费进行调整。近日，东莞市发改局发布了《东莞市物业服务收费调整方案（征求意见稿）》（以下简称《调整方案》），向社会征求意见。此次调整以是否允许突破指导价设有两套方案。带电梯住宅物业最高3.00元/平方米·月，不带电梯住宅物业最高2.40元/平方米·月，但不允许突破规定的最高限价；带电梯住宅物业最高2.75元/平方米·月，不带电梯住宅物业最高2.15元/平方米·月，确需突破政府指导价标准的须报价格主管部门核定。
原因物业服务出现成本与收费倒挂现象
据介绍，近年来，东莞市物业服务行业发展迅速，全市共有物业服务企业约600家，从业人员6万多人，服务建筑面积达2亿平方米，全市物业经营总收入约40亿元/年。全市物业住宅小区约2300个，已成立业主委员会的约300个，约占13%。根据有关规定，全市物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。别墅（低层住宅，指地面建筑层数小于或等于3层的住宅）、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。
东莞市发改局表示，东莞市现行住宅物业服务收费政府指导价从2004年10月1日起实行，至今已超过14年。在此期间，物业服务模式、服务要求、服务成本等都发生很大变化。人工费用、清洁卫生、设施运行维护、物料费用等服务成本上涨幅度很大。尤其是占物业服务成本比重超过50%的人工费用影响更是明显，单从最低工资标准对比，已从2004年的450元/月提高到目前的1720元/月，上升幅度很大。由于指导价未能及时疏导企业成本上升压力，出现成本与收费倒挂现象，部分企业通过降低服务标准等方法降低成本，物业服务双方的价费矛盾日益增加。
另外，现行分服务等级制定政府指导价的操作性不强，突破政府指导价的定价规则也不够合理，需要建立更加合理、可行的物业服务政府指导价管理方式。鉴于以上情况，有必要根据目前物业服务成本变化等情况，适当调整政府指导价。
东莞市发改局还对东莞市住宅物业服务收费2014~2016年度的成本情况进行了核算，在此基础上测算了住宅物业政府指导价：无电梯住宅物业的平均服务成本为2.41元/平方米·月，有电梯住宅物业的平均服务成本为2.72元/平方米·月。该平均成本未扣除其他业务收入。
方案 电梯楼或最高3.35元/平方米·月
根据物业服务成本和普通住宅物业服务内容等情况，制定东莞市住宅物业服务收费最高指导价，具体标准由物业服务双方在政府指导价范围内协商确定，并区分是否允许突破政府指导价，拟定两种调整方案。
一是调整全市住宅物业服务收费政府指导价，不允许突破规定的最高限价。带电梯住宅物业最高3.00元/平方米·月；不带电梯住宅物业最高2.40元/平方米·月，以上标准上浮为零，下浮不限。
二是把政府指导价调整为：带电梯住宅物业最高2.75元/平方米·月，不带电梯住宅物业最高2.15元/平方米·月。确需突破这一指导价标准的，须报市价格主管部门核定。按照物业服务收费突破政府指导价核定办法，带电梯住宅物业最高可到3.35元/平方米·月，无电梯住宅物业可到2.75元/平方米·月。
保障性住宅物业服务收费执行政府指导价标准。保障房主管部门可根据保障对象、保障房房源等实际情况，对保障对象物业服务费给予补贴或优惠。
另外，物业服务政府指导价实行动态管理，原则上每3年对物业服务成本进行监审，并综合考虑物业服务质量内容、管理范围等要求，适时调整政府指导价。在政府指导价范围内调整的，物业服务双方可按照《物权法》《广东省物业管理条例》等关于召开业主大会会议的程序和要求进行，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并在物业服务合同中重新约定后执行。物业服务双方需突破政府指导价而变更或调整收费标准的，须按规定成立业主大会后进行，物业服务收费相应实行市场调节价。
影响 双方约定具体收费标准时空间增大
东莞市发改局表示，《调整方案》明确了保障性住宅物业服务收费管理政策，保障房主管部门可根据保障对象、保障房房源等实际情况，对保障对象物业服务费给予补贴或优惠，有利于降低保障对象的负担。
对比现行收费标准看，调整后的新建住宅物业服务收费政府指导价最高价格比现行标准有所提高，会使物业服务双方约定具体收费标准时的空间增大。但由于新建物业服务实行招投标制度，可通过公开招投标方式，根据服务内容、服务质量等选聘物业服务企业和约定收费标准，促进费用与服务水平相适应。
对非保障性住宅原有物业服务收费标准影响不大。原有物业服务收费标准已在合同或协议中约定，需调整、变更的，须按合同约定以及物业管理相关规定进行，业主有更大主导权。因此，调整政府指导价后对原有物业服务收费标准影响不大。
意见反馈
据了解，有关单位和社会各界人士可以在本月19日前，通过信函、传真或电子邮件方式对《方案》提出意见建议（通讯地址：东莞市鸿福路99号市发改局价格管理科；邮政编码：523888；传真号码：0769-22830690，电子邮箱：fgjjgk@qq.com）。
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