一季度东莞楼市成绩单出炉 土地供应“放闸” 住宅供需创新低
一季度东莞楼市住宅供需创新低
东莞第一季度楼市洋房成交占比维持高位
文/陈泽煌 图/王俊伟 常思雯
从开年冷清到3月楼市回暖，4月土拍不断……东莞作为湾区都市，置业者对楼市变化最为敏感，市场的轻微变化都能触动购房者的敏感神经。
日前，多家地产数据研究中心陆续发布第一季度东莞楼市报告，这些报告共同抓住东莞结构性房价回落，房贷个税变化等因素，综合一季度大数据就住宅、写字楼、商业等物业产品的发展现状及趋势各抒己见。
那么，今年一季度东莞一手住宅成交情况究竟如何？购房者更青睐哪些板块、哪些楼盘？什么类型的产品又最受购房者的欢迎呢？
A
全市土地供应“放闸”
笔者了解到，一季度东莞土地挂牌公开出让256.37万平方米占面，建面约647.78万平方米，建面同比去年同期大幅上升204%，同比2017年大幅上升251%，但商住地供需陷入断档期，连续三个月“空白”。但是，整体上，一季度东莞土地“招”、“拍”、“挂”供应和成交均为256万平方米，同比去年上涨277%，供需创近六年同期新高。
另外，笔者统计数据发现，本季度共成交26宗土地，其中包括18宗工业地、3宗商业地、2宗仓储用地、2宗其它用地及1宗科研用地，其中明显看出工业地为市场成交主力，成交占比高达69%，这也侧面反映了政府为助推产业优化升级及城市更新，持续加大工业地供应。
正因如此，今年东莞加快住宅用地供应规模，共计272万平方米，同比去年上涨约19%，其中滨海湾、常平及松山湖住宅用地供应激增，均超20万平方米。并且随着东莞可开发土地越来越少，政府将加快推进“三旧”改造，盘活存量土地市场，同时一方面缓解土地供应紧张问题，另一方面利于加快城市更新速度，助推城市经济发展。
东莞中原战略研究中心表示，随着东莞土地开发强度不断上升，政府逐步有意控制商住地推地节奏，自2018年第四季度至今，商住地供需持续下滑，直到今年一季度商住地供需断档，创近年同期新低纪录。
笔者从东莞市自然资源局获悉，接下来4月仅有万江一宗商住地出让，目前已得到很多在莞房企的关注。东莞中原战略研究中心透露，尽管后续预计有7宗地块陆续入市，但整体商住地供应依然偏紧。
B
住宅整体供需下滑
今年第一季度当中，2月春节月为传统楼市淡季，成交量极少，而随着3月楼市“小阳春”到了，东莞楼市回暖，加上不少早前认购的楼盘集中在3月签约，推动了3月东莞新建商品住宅网签出现明显回升，在价格方面，受到目前不少楼盘价格促销，定价理性影响，加上户型签约不同，房价出现结构性回落。
早前春节期间，大部分市民提前返乡过节，开发商推货意愿弱。从整体上看，受春节因素影响大，一季度东莞住宅楼市供应萎缩至77万平方米，创2013年以来新低。而2014至2017年这三年的住宅新增供应年均为753万平方米，而近一年新增供应为491万平方米，供应缩减过半，市场供应趋紧。
一季度，住宅整体供需环比下滑五成左右，同比小幅回落。其中，公寓和别墅供应同比大涨，别墅成交同比增长三成。而其他物业产品，一季度写字楼出现断供，写字楼和车位成交同比大幅增长，商铺投资氛围较淡，商铺成交环比同比大跌。
笔者从东莞市房管局数据了解到，一季度东莞全市住宅成交90.44万平方米，环比下降48%，同比下降10%，市场交投萎缩，创近五年同期新低。究其原因，一是供应紧缩，抑制需求释放；二是假期因素，市民返乡，购房计划延迟；三是限购限贷政策持续从严，加上二手房“三价合一”导致部分改善需求无法“以旧换新”，需求释放明显受阻。
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至2019年3月31日，东莞住宅库存套数40926套，库存面积持续回落至507万平方米，环比下跌2.78%，同比上升2.75%。按照近一年消化速度计算，3月底住宅消化周期为12个月，环比持平，目前消化周期仍处于较高位水平。
业内预计，随着市场持续回暖，库存去化加快，消化周期有望缩短。
C
水乡片区供需持续低迷
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，第一季度高埗、沙田、虎门为供需热点，其中高埗由于万科第五城集中签约影响，带动区域成交量走高；虎门和沙田主要由于大湾区规划、南沙大桥（虎门二桥）等利好刺激，供需两旺。刚需客入市加快，石碣、桥头相对价格洼地成交放量比较明显。
供应方面，受到春节交投淡季影响，开发商推货意愿不强，一季度推货量下滑明显。临深片区及中心城区成供应主力，供应合计37万平方米，总占比全市47%，其中东南临深片区供应尤其显著，达到21万平方米，水乡片区供应持续低迷，仅5万平方米。
成交方面，一季度受到春节淡季及“返乡潮”的影响，同时二手房税费下调，分流不少一手市场业务，成交量下滑显著。其中，中心城区及临深片区为主要成交热点区域，成交量合计达41万平方米，占比全市46%。区域分化明显，水乡片区成交持续低迷，仅6万平米。
D
洋房成交占比维持高位
据东莞中原战略研究中心监测显示，一季度全市洋房成交套数占比94%，同比去年下降约1个百分点，但仍维持成交高位；另外别墅成交占比6%，同比明显上涨近3个百分点，为近五年同期新高，主要由于新中式经济型别墅集中入市，性价比高，成为市场成交热点；住宅性质公寓成交依旧维持低位，成交占比约1%。
今年一季度开发商推货节奏明显放慢，洋房供应66万平方米，成交80万平方米，均不足百万平方米，对比去年同期分别下降18%和14%，均创近五年同期新低纪录。业内人士分析介绍，一方面由于一季度作为市场淡季，受春节假期影响严重，另一方面，目前调控政策延续、房价及利率高位下，市民购房进一步呈现理性趋势。
值得一提的是，在过去的一季度中，品牌房企仍为成交主力，洋房成交项目前十中，共计有8个品牌房企项目。其中，刚需发力明显，万科第五城快速跑量，共计成交8.72万平方米（869套）夺得销售冠军，城建御城花园成交2.67万平方米（257套）位列第二，卓越弥敦道成交2.5万平方米（228套）紧随其后。
E
经济型别墅成为交投热点
笔者了解到，一季度东莞别墅供应明显放量，供应573套，同比上升52%，带动市场成交热度有所回升，全市成交467套，同比上升54%，市场供需均创近三年同期新高。
同时随着粤港澳大湾区规划出台、房贷利率回调等利好因素释放，市场预期趋稳，提振客户入市信心，其中140-160平方米新中式经济型别墅凭借“低总价、高性价比”成为市场交投热点，其中包括碧桂园风华东方、万科首铸翡翠东望、万科大中江南院子等项目。
据统计，一季度别墅成交集中在企石、大岭山、南城等地，其中碧桂园风华东方清盘行动，以“低首付”优惠及加大转介力度，成交54套夺得全市别墅销售冠军，其次为金地前海山以成交27套位居第二，万科首铸翡翠东望成交25套排名第三。
别墅市场表现算是一季度东莞楼市亮点，但公寓市场却热度减弱，成交为近四年同期新低。
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，一季度尽管全市公寓供应放量，供应16万平方米，同比上升16%，但主要集中在戛纳湾（728套）、华堂九里（608套）、丰华珑远翠珑湾（538套）三个项目；而成交仅11万平方米，同比大幅下降36%。其中商业性质公寓占比98%，尽管商业公寓不限购不限贷，但房价高位及预期趋稳下，置业投资逐步理性，投资热度减弱，本季度公寓成交为近四年成交同期新低。
一季度，全市公寓成交分化明显，其中卓越中寰加推最后一栋公寓，“小户型+低总价”，项目去化明显加速，成交量高达396套和1.58万平方米，遥遥领先其余项目，华堂九里和阳光城MODO分别成交157套和145套紧随其后。
F
各类物业库存量均下降
笔者从东莞中原战略研究中心获悉，2019年3月底东莞全市住宅库存603.38万平方米（含商务性质住宅），其中洋房、别墅和公寓存量分别为379.45万平方米、106.29万平方米、99.64万平方米，消化周期分别为11个月、16个月、19个月，三者库存量均环比有所下降，另外仅公寓消化周期有所回升，主要由于目前市场预期趋稳，加上开发商推货意愿增强，市民入市积极性上升，洋房及别墅去化速度明显加快，但整体投资信心依旧偏低。
商铺供需方面，一季度东莞商铺供应7万平方米，成交6万平方米，环比及同比均大幅回落，其中成交均创2012年以来同期新低，目前市场在售的商铺多以尾盘顺卖为主，营销推广及优惠力度低，导致投资市民入市积极性偏低，除了部分处于优质地段的商铺成交较好外，其中包括泰禾新天地、华堂九里及时代天境成交超30套，其余大部分项目成交不足10套。
写字楼供应方面，一季度受个盘影响明显，成交维持高位。随着去年四季度多个甲级写字楼集中入市，尽管今年一季度断供情况下，这些项目持续顺卖消化，个别项目成交尤为突出。
其中，“超级大mall”民盈山国贸中心商业综合体去年年底开业，吸引了市场的广泛关注，同时项目凭借地下直通双地铁口、超甲级标准及超高层视野等价值点，带动写字楼产品销售明显加快，总成交159套，而全市其余写字楼项目成交均不足70套，直接拉升全市写字楼成交高达9万平方米，为近年来同期第二新高。
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月份
最新房价出炉
近日，东莞市不动产登记中心在其官方网站发布东莞3月份新建商品住宅网上签约销售情况。
数据显示，今年3月东莞市共成交4094套住宅，环比上升222.11%；其中网上签约面积为45.11万平方米，环比上涨 214.8%；最受关注的签约均价为19086.14元/平方米，环比下降718.43元/平方米，环比下滑3.6%。
最新公布的区域均价中，3月份均价最高的为凤岗镇，均价达到30649元/平方米；其次为长安，签约均价为28284元/平方米；而南城签约均价27351元/平方米，排名第三。3月成交套数最多的镇街是塘厦镇494套，接着是高埗镇462套、虎门镇221套。
笔者查阅2月网签均价发现，2月份南城签约均价在3.5万元/平方米左右，位居价位表榜首，不过凤岗也维持在3万元/平方米以上；而3月随着别墅签约量减少，洋房签约量增加，南城签约房价也呈现出结构性回落。
制图黄绮文
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