东莞西站将打造大型商住综合体 水乡新城片区楼市驶入发展快车道
根据东莞市自然资源局近日发布的《关于发布望牛墩镇·合利工业园“三旧”改造项目选址规划研究的批后公告》（以下简称《批后公告》），位于东莞西站TOD核心圈层的合利工业园“三旧”改造项目将打造成集商业商务、文化休闲、居住配套于一体的商住综合体，建成后项目居住人口达2585人。业内人士认为，《批后公告》的出台，意味着水乡新城从规划到落实已提上日程，水乡片区楼市发展也驶入了快车道。不过，有分析师认为，目前东莞西站周边配套较为缺乏，该区域要想发展成为一个成熟的片区，还需要加快产业和人群的导入。
规划
东莞西站将打造大型商住综合体
《批后公告》显示，本次规划区位于东莞市望牛墩镇南部与洪梅镇交界位置，在水乡大道与望洪公路交叉口西南角，规划总用地面积12.17公顷。记者查看地图发现，该地块就在东莞西站（望洪枢纽）对面，两者之间只隔着一条望洪路。
其中A01-01和A01-02地块为商业用地，占地面积分别为15627平方米和1897平方米，容积率分别为0.77和0.5，建筑面积分别为12032平方米和948平方米，建筑限高均为21米。公共服务设施配套社区健康服务站、居住小区级文化室和社区服务站、社区警务室及居住小区级肉菜市场，公交首末站等。其中A01街坊东临望洪枢纽站，位于TOD综合开发的核心圈层，以多元混合为原则，目标是发展成为集商业商务、文化休闲、居住配套于一体的商住综合体。
此外，A01-03为居住商务混合用地，用地面积31779平方米，建筑面积为167157平方米，居住人口2585人，停车位836个，公共设施配建6个班幼儿园和小区级体育活动场地。本项目商务办公建筑限高180米，居住建筑限高145米。6班幼儿园为独立占地，用地面积大于或等于1800平方米。根据规划要求，该项目为“三旧”改造项目，还划分了14222平方米的公园绿地、9021平方米道路用地以及1423平方米交通枢纽用地。
在业态分布方面，A01-01、A01-02为商业、文化休闲功能；A01-03为商务办公、居住混合功能，商务办公功能置于用地北侧，与枢纽综合体、A01-01、A01-02等地块组成站点核心内圈层公共功能区；住宅功能布置于南侧，位于核心圈层外围，形成滨水居住社区。
踩盘
附近有新楼盘 但周边配套仍缺乏
有业内人士认为，水乡新城的定位应该是城市的副中心，是西北片区一个面向广州和佛山的重要门户。莞惠、广佛城际线轻轨都可以在东莞西站换乘的情况下，这里其实也是一个很重要的城市窗口。
日前，记者到现场实地走访了解到，目前东莞西站片区距离“窗口”标准仍有相当一段距离。在东莞西站附近，虽然已有几个新建的楼盘，比如保利海棠、海德骏园、恒大翡翠华庭等，但并没有成熟的大型商业体，其它的生活配套、教育配套、公共设施等也相对缺乏。轨道交通站点附近项目看起来很美，但在未来三五年内，住在镇区通过轨道交通上班其实还是有不少困难。
市民陈小姐前年在东莞西站附近一个楼盘买了房，但她告诉记者，即使收楼后也并不打算过去长住，而是选择在市区公司附近的西平板块租房。“以前想着东莞西站是一个轨道交通枢纽，房产肯定有升值的空间，而且当时的价格也比市区的便宜不少，所以就买了。但是目前来看，住在那里每天到市区上班的话还是不太现实，水乡大道大货车多又常塞车，交通不太便利。”陈小姐说。不过她也没有后悔，“前景还是很看好的，毕竟这里是轨道交通枢纽。”
合富研究院高级分析师李兴旺认为，5年后等东莞轨道交通一号线通车了，水乡片区就有三条轨道，目前莞惠城际轨道已经通车，莞穗深今年也会通车，“现在不方便，但5年后会有很大变化。”
片区
构建以东莞西站为核心的总部经济核心区
事实上，就在一个多月前，《东莞水乡新城控制性详细规划》刚刚通过审议，而东莞西站在这份控规里至关重要——将以东莞西站为核心打造总部经济核心区。《东莞水乡新城控制性详细规划》显示，水乡新城将以“水上新城、组团生长”为特色的框架，打造“一核两心串多点，一带一脉拥九片”的空间格局。其中，“一核”是指以望洪枢纽（东莞西站）为核心的总部经济核心区；“两心”是指以创新为主的北部总部核心和以金融为核心的南部总部中心；“多点”是指特色中心、片区特色节点。
水乡新城未来产业以总部经济为核心，重点发展以国际交往、商务金融为核心，创新创意和综合服务为支撑的总部经济集聚区，带动新城周边五镇的产业发展。最终，构建新城总部+特色产业小镇的发展格局。
水乡新城将紧扣创新企业、人才需求，区域协调、分层分级，打造“共享轴+服务中心+生活圈”。在公共配套上，空地新建设施有国际会议中心、游泳馆、北侧体育公园、学校8所，社区公共中心4处；拆迁捆绑建设的有演艺馆、博物馆、图书馆、文化馆、南侧体育公园、专科医院、学校2所、社区公共中心3处；此外，远期预控将建设国际医院、学校3所、社区公共中心2处。
展望
水乡新城楼市发展驶入发展快车道
业内人士认为，《批后公告》提到的东莞西站TOD综合开发的规划出台，意味着东莞水乡新城片区的发展已提上日程。
李兴旺认为，东莞西站区域要想打造成为一个成熟的片区，在配套的完善方面，首先要注重产业和人群的导入，水乡新城片区提出要打造特色小镇，在政府的努力下，预计将来会引进更多的产业。“人群进来了，才有消费空间，人口没流入，商家也不会进驻，这一切需要时间沉淀”，李兴旺认为，预计至少需要五到十年时间。
值得留意的是，目前水乡片区已有不少开发商进驻，包括万科、碧桂园、金地等品牌开发商已在水乡新城片区开发了多个楼盘，东莞中原地产统计数据显示，2019年麻涌的住宅新增供应预计为25.07万平方米，位于沙田（29.28万平方米）、虎门（28.85万平方米）之后，位列全市各镇街第三位，为今年住宅供应热点区域。业内人士认为，水乡新城片区楼市发展已驶入了发展快车道，将来在产业快速发展的利好影响下，楼市也能得到长足发展。
新闻推荐
春光正好，前往森林公园踏青休闲成为市民热门选择。4月8日记者从东莞市林业局获悉，清明小长假期间全市十大森林公园共接待游...