“城市核心”南城区的二手房是否值得选？
优质配置促热门小区成交
近期，东莞市统计局对外发布了东莞市2019年2月份各镇街房价数据，南城一手新房均价超3万元的新闻受到市民关注。作为东莞中心区的南城，其房价一直被认为是东莞房价走势的风向标，一手新房价格高企，二手房是否迎来销售好时机？
A 去年城区二手房 交易下降37%
笔者从合富置业获悉，2018年东莞二手房市场首次置业买家比例为62%，比2017年的55%有所增加；尤其年尾首次置业刚需买家积极入市，第四季度首次置业比例达到八成以上。并且首次置业者当中有超过四成的买家选择总价段在100万元至200万元之间的物业，与首次置业买家比例增加相反，改善型买家比例则有所减少。
虽然高总价有成交增多的趋势，但由于2018年东莞的信贷环境偏紧，以致按揭比例明显走低，从前两年的约80%下降到2018年的68%，一次性付款比例则达到32%。
此外从区域网签数据来看，去年东莞各大片区的二手房网签量均有所减少。大多片区降幅都在20%以上，更多的甚至降幅接近四成。合富置业统计数据显示，城区片区去年二手房网签量为10278套，同比下滑37%，是全市降幅最大的片区。其中，二手房成交前十位的南城，降幅同样都在三成以上。
B 南城二手房价相对平稳
不同于一手住宅成交量的起落幅度大，南城区二手商品房过户量相对较平稳，2017年过户5319套，达到最高。不过在2018年南城区仅过户2870套，下跌46%，主要是受东莞二手房过户税费高及房贷利率高等多重因素影响。
均价方面，南城区二手商品房比较平稳，保持逐年上涨态势，但上涨幅度并不大，2018年相较于2016年仅上涨20%。与新房相比，大概有将近4000元/平方米的价格差。乐有家数据研究中心唐小姐表示：“如今东莞个税政策改革，购买二手房成本大为降低，置业南城区二手房也是不错的选择。”
据乐有家研究中心数据统计显示，近一年期间，南城区每月二手房过户量整体也比较均衡，维持在200套左右，最高峰为2018年5月，过户302套，今年2月为低谷期，过户仅62套。二手房均价变动幅度相较于新房而言，相对比较平稳，整体维持在17000元/平方米左右。
其中，乐有家研究中心统计了近一年南城区二手住宅成交面积、总价、户型情况，整体来看，南城区还是以刚需成交为主，其中60至90平方米的2-3房为主流。
总价方面，选择100万-200万元的房子的客户群体最多，占到42.3%的比例，此外50-100万元总价区间的房源占比也不低，合计占比37.2%。笔者了解到，这也因为南城区开发较早，有些老房子价格较低，也受到了购房者的青睐。
C 优质配置促热门成交
南城区位于东莞中心地段，是行政中心所在地，GDP常年处于东莞第一梯队位置，整体配套也在各个镇街名列前茅。并且在2018年12月底，《东莞市中心城区近期建设规划（2016-2020年）》出炉，根据规划，南城区将重点建设宏图片区、白马片区和水濂片区。
其中宏图片区依托较为完备的公共配套设施和高品质的城市空间，将以科技服务为重点，依托孵化器等创新要素，吸引创新创业人才，打造高品质、现代化、生态型总部基地；白马片区为东莞市重要的服务创新载体，在保护良好的滨水生态环境基础上，将借助自创区建设，推进天安数码城和石鼓片区“工改工”项目；水濂片区则定位为研发总部和高新技术引进平台。在宏图片区的总部基地，被视为城市中心的“源动力”，未来将依托南城优势，引领东莞未来产业经济发展新风向，打造湾区第三座企业总部高地。
南城区内大型开发商密集，楼盘众多，根据乐有家内部成交数据整理得出，目前南城区最热门成交的3个小区，分别为中天城市之门、中央财津、中信凯旋国际。乐有家数据研究中心唐小姐告诉笔者：“3个小区周边均有诸如阳光三小、阳光五小等在内的知名小学，这对购房者来说也是一大加分因素。”
除此之外，笔者还了解到，以上小区热销的原因是小区建设时间比较久，如中信凯旋国际目前楼龄已经10年，这样小区房价相对来说没有那么高，购房客的压力相对较小；其次小区的刚需户型多，满足刚需客户需求，像中天城市之门和中央财津都有小于60平方米的户型，既可以满足居住需求，而且房子总价也相对较低。
（文/图 陈泽煌）
制图/关彩玉
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