潮州市出台物业管理实施办法 小区车位车库应先满足业主需求

本报讯（记者袁晓金）近日，潮州市印发《潮州市物业管理实施办法（试行）》，并将于今年8月1日起实行。《办法》提出要规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提升物业管理服务水平，保障物业的安全和合理使用，营造良好的人居环境，推动物业管理行业健康发展。

根据《办法》，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，应当遵守法律、法规、规章的规定和管理规约的约定。

《办法》强调，一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，业主依法成立业主大会，并选举业主委员会。社区党组织引导和支持业主中的党员通过法定程序担任业主委员会委员。一个物业管理区域内业主数少于一百户且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主承担，业主委员会委员的工作补贴经业主大会决定后由全体业主承担。

物业服务收费是物业管理中容易产生纠纷的一个问题。《办法》明确规定，物业服务收费按照国家、省市有关规定和合同约定执行，遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。超出物业服务合同约定提供服务的，由受益业主与物业服务企业协商确认费用。物业服务企业扩大收费范围、提高收费标准，在业主大会成立前，应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会成立后，由业主大会按照法律、法规、规章和相关管理规约要求决定。同时物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况，每季度公布共用部分、共用设施设备的经营收益、运行维护费用及其分摊等情况，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督。

《办法》进一步强化物业服务企业的管理职责，要求物业服务企业应当遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规、规章的规定，按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，对突发性自然灾害、公共卫生事件、供水、排水、供电、供气事故和物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定，为业主提供安全高效便捷的服务；按照物业服务合同约定提供消防安全防范服务，对管理区域内的共用消防设施和疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理，及时劝阻和制止占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等行为，劝阻和制止无效的，立即向公安机关、消防救援机构等主管部门报告。

对于市民关心的车库出售、出租使用等相关问题，《办法》也作出规定，建设单位不得将物业管理区域内规划的配套车位、车库出售给本物业管理区域业主以外的其他人。建设单位在出售、附赠、出租车位、车库一个月前，应当以书面形式在物业管理区域的显著位置公示拟出售、附赠、出租车位、车库的数量、价格及买受人条件等情况。在首先满足本物业管理区域业主、物业使用人需要后还有多余规划车位、车库的，建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人，但每次租赁期限不得超过六个月。

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